サラリーマンが資産運用するなら？不動産投資のメリット・デメリット

老後に備えたり、家計の負担を減らしたりするためにも、サラリーマンにとって資産運用は検討したいものです。株やFXなどさまざまな方法がある中、投資を検討したいものの一つに不動産投資があります。不動産投資のメリットとデメリット、両方を押さえることで投資の検討をしてみましょう。

この記事では、サラリーマンが資産運用する中でも不動産投資の検討をしたい理由について解説します。

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【目次】

サラリーマンにできる資産運用

サラリーマンが検討したい不動産投資

想定しておきたい不動産投資のリスク

資金が少なくても大丈夫？不動産投資の初期費用

まとめ　サラリーマンこそ不動産投資を検討しておきたい

サラリーマンにできる資産運用

資産運用には多くの種類がありますが、みなさんがまっさきに思いつくのは株式投資では無いでしょうか。

株式投資で利益を出すには2つの方法があります。

配当金をもらう
値上がり益を狙う

保有している株が業績好調であれば配当金を受け取ることや、想定以上の値上がり益を得る期待を持てるでしょう。ただし、株は価値の変動が激しく、買った株が瞬時に価格が下がることも珍しくありません。

次に、FXを行うサラリーマンもいます。FXとは外国為替証拠金取引のことで、為替レートの変動を利用して儲ける方法です。FXの特徴のひとつにレバレッジをかけられる点があり、元手が10万円でも100万円といった形でレバレッジをかけて大きく投資をすることができます。うまくいくと短時間でも大きな利益を出せるので、サラリーマンにも支持されています。ただし、逆をいえば短時間で大損をすることもあります。また、レバレッジをかけて投資をしている場合には1分1秒の値動きに敏感になり、日中は仕事に忙しいサラリーマンの方にとっては業務に支障を来す可能性もあります。

最後に、投資信託をする人もいます。投資信託は資産運用の専門家に資金を預けて、株や債券などに投資をしてもらうことで、投資をした株や債券の利益を分配してもらう金融商品です。投資をする本人に知識がなくても、最低金額1万円から専門家に任せられる点はメリットです。ただし、プロの運用者であっても相場の変動で価格は変わるため投資信託は元本保証ではないことと、購入時、保有中、売却時の最大3箇所で手数料がかかる点は知っておくほうが良いでしょう。

サラリーマンにとっては株、FX、投資信託は代表的な投資先としてイメージをしやすいのでは無いでしょうか。

サラリーマンが検討したい不動産投資

数ある資産運用の中でも、サラリーマンが資産運用の投資先として検討したいものが不動産です。

不動産投資で利益を上げる方法は大きく2つです。

家賃収入を得る
売却益を得る

家賃収入を得ることは、文字通り保有している不動産を貸し出すことで入居者から賃料をもらうことを指します。次に、売却益を得ることは、持っている不動産が買ったときの価格よりも高く売れることで得られることを指します。

なぜサラリーマンが投資先として検討したいのかは以下の理由からです。

投資に必要な資金を借り入れできる可能性が高いから
生命保険の代わりになるから
ケースによっては節税にも繋がるから

具体的に見ていきましょう。

投資に必要な資金を借り入れできる可能性が高いから

資産運用の種類に上げていた、株式、FX、投資信託いずれにも当てはまりますが、利益を大きくするためにはどうしても元手が大きくないといけません。

例えば、10万円で買った株が10%上がると11万円で含み益は1万円、それが1,000万円で買った株が10%上がると1,100万円で含み益は100万円と元手が100倍変われば利益も100倍変わります。

元手を大きくするにはご自身でも元金を貯める必要がありますが、不動産投資であれば銀行から借り入れすることが可能です。

株やFXに必要な資金を銀行から借り入れすることはできませんが、不動産投資であれば銀行が貸してくれるためはじめから大きな資金で投資をすることが可能です。

また、サラリーマンであれば自営業やフリーランスと比較して信用力が高いと銀行は判断してくれるため銀行から融資を得やすいという点も特徴です。

生命保険の代わりになるから

サラリーマンが不動産投資をする際には融資を借りやすい点を記載しましたが、融資には団体信用生命保険に加入することになります。

団体信用生命保険とは、ローンの返済中に契約者が万が一お亡くなりになられた場合もしくは高度障害になられた際にローン残高が0になる保険です。

不動産投資で加入する団体信用生命保険があれば家族にはローン残高のない不動産を残すことができ、その後は入居者がいる限り定期的な家賃収入を得ることができるため生命保険の代わりにすることも可能です。

ケースによっては節税につながる

サラリーマンが不動産投資を行うことによって、節税につながるケースがあることはメリットになります。

サラリーマンの場合、会社員としての収入があり、給与所得として課税されます。また、不動産投資によって利益を得た場合は、不動産所得として課税される仕組みです。

ただし、不動産所得は、給与所得とは異なり、損失が生じることもあります。家賃収入よりも物件の減価償却費や管理委託費用などの必要経費が多ければ、所得はマイナスとなることもあります。損失が生じた場合は、その分に関する税負担は生じません。

しかし、会社員としての給与所得がある場合は事情が変わってきます。不動産投資によって生じた損失は、所得税法上、損益通算が認められているのです。

損益通算とは、異なる所得区分をまたいでプラスの所得とマイナスの損失を相殺する仕組みのことです。この損益通算により不動産所得の損失と給与所得とを相殺すれば、給与所得だけが発生していたときよりも合計の課税所得を少なくすることが可能になります。

結果的に税負担が少なくなり、手元に残る資金を増やすことができるでしょう。

ただし、不動産所得計算上生じたすべての損失が損益通算に対象になるわけではない点には注意しましょう。

想定しておきたい不動産投資のリスク

サラリーマンが資産運用をする中で不動産投資を検討するだめのメリットはありますが、投資である以上リスクもあります。

不動産投資における予め想定しておきたいリスクはこちらです。

災害リスク
人災リスク
流動性リスク
金利上昇リスク
空室リスク
家賃下落リスク

災害リスクは例えば大地震によって保有している物件が倒壊するなどのリスクです。最近では自身だけでなく水害も予めリスクとして織り込んでおきたいものです。

人災リスクはマンションやアパートが入居者のミスで火事になるなどのリスクです。

これらの災害、人災によるリスクは火災保険によってある程度カバーできることもあるため購入時に火災保険の確認をしておきましょう。

流動性リスクは、不動産の売買は売りたいと思って次の日に売れることはなく売買の成立に時間がかかり売買したいときにできないリスクを指します。例えば相続で受け継いだ物件の納税費用がかかるためすぐに現金が必要になる、という場合でない限り不動産を早急に売買する必要に迫られることは無いと思われますが、売買には中長期時間がかかることは認識しておきたいものです。

金利上昇リスクは、借りているローンが変動金利の場合には金利が将来上がる可能性があることも織り込んでおきたいものです。

空室リスクは、入居者が退去してしまい家賃が入らないリスクです。どの不動産も必ず1度は退去がでるものとして投資を行いましょう。また退去が出たとの原状回復費用など別途費用がかかるため、空室期間のローン返済とその後の入居募集費用、原状回復費用も購入前に想定しておきましょう。

最後に家賃下落リスクですが、購入した物件が新築や築浅の場合には入居者が退去した後の賃料募集で家賃が下がるリスクを指します。購入前に物件の家賃が周辺物件と比較して著しく高くないかを確認しておきましょう。