物件を購入するエリアを絞り込んだらいよいよ物件選びです。

物件選びの指標といえば「資産性」と「利回り」。

今回は「資産性」と「利回り」の観点からどのように物件を選ぶのかを考えていきましょう。

「資産性」は「利回り」よりも大事！？

資産性の高さは利回りの高さよりも重要です。

資産性は売却額に大きく影響を与えますが、利回りの高い物件は資産性が低い傾向にあるためです。

したがって物件選びにおいて大切なのは資産性であり、特に安定した資産性を最重要視するべきといえます。

なぜ資産性は売却に影響を与え、利回りの高い物件は資産性が低い傾向にあるのでしょうか？解説していきます。

指標としての利回り

利回りは表面利回りと実質利回りに分けられます。

表面利回りは家賃の年額を物件価格で割った値になります。

実質利回りは表面利回りから月々の管理費、修繕積立金、修繕のランニングコストなどを引いた値になります。

本記事では一般的に用いられる表面利回りを利回りとおいて解説します。

利回りが高いことは必ずしも良いことではない

利回りは月々の収入に直結しますから、利回りが高い＝良い物件と考える人は多いです。

しかしそれは誤りといえます。

利回りの高い物件は問題を抱えている可能性が高いためです。

物件価格に対して賃料が高いと利回りが高くなります。

つまり物件が割安か賃料が割高であり、少なくとも相場から逸脱していることを意味しています。

相場から逸脱した物件は以下のような問題を抱えている可能性が高いです。

  • 修繕していないため物件が安い
  • 賃料が高く、入居が安定しない

問題を抱えていることを知らずにこの物件を購入した場合、修繕費によって思わぬ出費が必要になったり、安定した賃料収入が得られないことがあります。

以上のような理由から「高い利回り」は「良い物件」ではないことを理解する必要があります。

物件選びではベースキャップレートを参照し、エリアの基準となる利回りから逸脱していないことが重要です。

利益に大きな影響を与えるのは資産性

物件選びでは「安定した資産性」を持つ物件を選ぶことが成功のカギです。

資産性は主に3つのポイントから決まります。

  • 物件の状態、防災性
  • アクセス
  • 周辺環境

この中で購入した後に改善できるのは物件の状態だけですから、購入前によく調査する必要があります。

また築古の物件をリノベーションや修繕によって資産性の改善を試みる手段もありますが、初心者にはおすすめできません。

改善をしたところで築年数は変わらないため、費用対効果が悪いことが多いです。

場合によっては新築に立て直さないと資産性を改善できない場合もあります。

以上の理由から、物件選びでは「安定した資産性」を持つ物件を選ぶことが重要です。

具体的な資産性の見極め方は以下の記事で解説しています。ぜひご覧ください。

参考>>勉強しすぎは良くない？不動産投資に必要な4つの要素とは

まとめ

今回のキーワードは「利回り」と「資産性」でした。

利回りとは表面利回りを指し、物件価格に対して家賃収入がどのくらい得られるか、という収益性を表す数値です。例えば１０００万円で購入した物件に対して年間の家賃収入１００万円が見込めるとき、表面利回りは１０％になります。

資産性は資産の安定性です。投資する上で資産の安定性は非常に重要な要素です。利回りが高くても、すぐに価値が下がってしまうような物件は資産として安定していません。そのため物件を購入する際は、利回りが高い理由を考えた上で資産性を検討する必要があります。

不動産投資の出口を考える際には利回りだけでなく、資産性を第一に考えることが大切であるということです。

本記事を作成しているINVASEでは、保有物件の今後の出口戦略も合わせてご相談いただくことも可能です。また、ローンの条件把握から物件のご提案、ローン付けまで一気通貫で提案できるようになっております。

直接不動産投資のご相談をされたい方は無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。

参考>>不動産投資おすすめエリアをご紹介　湾岸エリアがアツい！？

参考>>お客様インタビュー　バウチャーサービスをきっかけに他社より自己資金を200万円以上減らして仲介物件のローン付けと購入を実現！