マンションやアパート、戸建やシェアハウスなど、不動産投資の対象物件はさまざまです。
そのため、不動産投資に興味を持ちつつもどの物件を選べば良いのか分からないと、お困りの人も多いでしょう。
この記事では、数ある対象物件のなかからワンルームマンションにスポットを当て、特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説します。
投資対象を決める際の参考になれば幸いです。
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【目次】
ワンルームマンション投資の特徴
ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンション投資のデメリット
ワンルームマンション投資は不動産投資初心者におすすめ！
ワンルームマンション投資の特徴
マンション投資の方法には、一棟まるごとを対象とする「一棟投資」と一室を対象とする「区分投資」とがあります。
ワンルームマンション投資は、ワンルームタイプの一室を対象とした区分投資を指すのが一般的です。
投資というと難しく感じる人もいるかもしれませんが、早い話が区分一室の大家になって不動産賃貸業を営むということです。
順調に経営が続けば毎月安定した家賃が得られ、景気上昇などのタイミングで購入時よりも高額で売却できれば、その差益も期待できます。
投資の資金は不動産投資ローンを活用できる
株式やFXなどと異なり、不動産投資では初めから多額の資金が必要で、一棟マンションに投資するとしたら、軽く1億円は超えるでしょう。
そのため、物件の購入には不動産投資ローンを利用するのが一般的です。
その点、ワンルームマンションは数百万円ほどの手頃な価格から購入できます。
十分な手持ち資金がある場合など、利息を節約するために現金での購入を検討する人もいるでしょうが、それは得策とはいえません。
あえて不動産投資ローンを利用することで、始めるにあたっての自己資金を少なく借り入れを行うことでレバレッジを掛けられるメリットがあるからです。
また一棟物件に比べると区分マンションの方がサラリーマンの方であれば融資を借りやすかったり自己資金を少なく投資をできたりとハードルも低いです。
なお、一棟物件投資か区分マンション投資か迷った方はこちらの記事も参考にしてみて下さい。
参考>>不動産投資をはじめる方へ！区分マンションか一棟マンション、どっちがおすすめなの？
ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンション投資のメリットはこちらです。
- 少ない自己資金で始められる
- 所得税の節税効果がある
- 事業規模を拡大しやすい
それぞれ具体的に見ていきます。
少ない自己資金で始められる
2LDKや3LDKなどのファミリータイプマンションに比べ、ワンルームマンションは手頃な価格で購入できます。
東京都内のワンルームマンションを例にすると、新築なら3,000～4,000万円台、中古なら築古にはなりますが数百万円ほどの物件も見つかります。
購入時に必要な仲介手数料や不動産取得税などの諸経費も低く抑えられるため、少ない自己資金でもチャレンジしやすいのが特徴です。
不動産投資ローンの利用に際しては、融資額が大きくなるほど審査も厳しくなりがちです。
その時点での勤務先や勤続年数、年収などがチェックされ、評価が低ければ融資はおりません。
その点、ワンルームマンションは物件価格が安く、借入金も少なくて済むため、比較的融資を借りやすいという特徴があります。
一棟物件では難しいフルローンもワンルームマンションであれば可能で、自己資金を数十万円で数千万円の不動産を購入することが可能です。
まだ年収が低めの若い世代でも、公務員や上場企業の会社員などの安定した職業に就いていれば、審査に通る可能性は十分にあるでしょう。
また、不動産投資ローンには、生命保険の代わりになるというメリットもあります。
一般的な住宅ローンと同じく、不動産投資ローンでも団体信用生命保険への加入が利用条件となっています。
契約者に万一のことがあれば保険金でローンが完済されるため、家族に負担をかける心配がありません。
所得税の節税効果がある
不動産所得には損益通算が認められているため、所得税や住民税の節税につながります。
損益通算とは、所得の赤字部分を他の所得の黒字部分と相殺することです。
例えば、会社員や公務員などの給与所得者は毎月の給与から所得税が引かれていますが、副業で不動産投資を行っている場合、その損失を確定申告することで所得税の還付が受けられます。
いくら節税になっても赤字が出るようでは投資失敗ではないかと疑問に感じる人も多いでしょう。
じつは不動産投資では、黒字経営でも帳簿上は赤字になることがあります。
不動産投資の物件取得費は、減価償却費として経費計上することができます。
減価償却とは、建物や自動車などの経年劣化する資産を何年かに分けて経費にする会計上の手続きです。
償却期間は資産ごとの法定耐用年数に応じ、建物の場合は構造によって異なる耐用年数と償却率が定められています。
減価償却費は実際には支払われていない費用ですが、経費として利益から差し引くことができます。
そのため、実際には手元に残る利益があっても、帳簿上は赤字ということが起こるのです。
不動産投資に節税効果があるといわれる理由は、こうした仕組みによるものです。
事業規模を拡大しやすい
ワンルームマンションは比較的価格が安く、購入しやすい不動産です。
1戸目の経営状態が良ければ、2戸、3戸と所有物件を増やしていくことも可能です。
実際に不動産投資で脱サラした人の多くは、何年かかけて複数のワンルームマンションに投資したのち、ファミリータイプマンション、そして一棟投資へとステップアップしています。
複数物件への分散投資は、空室や自然災害などのリスクヘッジとしても効果的です。
ひとつの物件で空室が発生しても、複数の物件を所有していれば家賃収入がゼロになることはありません。
異なるエリアに投資すれば、地震や台風などですべての物件を失うといった事態も防げるでしょう。
注意点としては、拡大はしやすいもののサラリーマンの方で与信枠をすべて使い切ってしまうとそれ以上の拡大がすぐにはできないことです。
具体的には、年収1,000万円の方が15,000万円のワンルームマンション投資をした場合年収の15倍の借り入れを行っているためそれ以上は融資を借りることができないという状態です。
拡大して手元に残ったキャッシュで繰り上げ返済を行い借入残高を減らすことや、現金保有率を高めて純資産の比率を高めるなどの対策をすることで今後の拡大戦略に活かせるように意識しておくと良いでしょう。
ワンルームマンション投資のデメリット
ワンルームマンション投資のデメリットはこちらです。
- 収益が少ない
- 空室が
- 流動性が低い
それぞれ具体的に見ていきます。
収益が少ない
立地や建物のグレードなどによっても異なりますが、一般的にワンルームマンションから得られる家賃は少額です。
管理費や修繕積立金などのコストを差し引くと、手元にはわずかしか残らないということも珍しくなく、具体的には数千円から1万円前後程度でしょう。
手残りがあればまだ良いほうで、空室や家賃滞納が発生すれば収入はゼロになってしまいます。
ローンの返済金や維持費の支払いに自己資金を持ち出すことになれば、ゼロどころかマイナスです。
周辺環境の変化で家賃相場が下落して家賃収入が減る可能性もありますし、予期せぬ修繕などでコストが増えて収益が減ってしまうこともあります。
収益を減らさないためには慎重に物件を選ぶことが大切です。
都心など賃貸需要の高いエリアで物件を探すこと、管理状態が良く資産価値が下がりにくい物件を選ぶことなどがポイントになるでしょう。
空室が発生しやすい
ワンルームマンションを利用する人の多くは学生や若い会社員です。
入学や卒業、就職、結婚などのライフイベントで住まいを変わることが多く、ワンルームマンションは回転率が高い傾向にあります。
それに伴って、空率リスクも高くなることに注意しなくてはなりません。
近くに大学や工場などがあれば、そこに通う学生や社員からの需要が見込めます。
しかし、そうした建物が移転してしまったら、入居希望者はぐっと少なくなってしまうでしょう。
ひとつの要素だけに頼るのではなく、さまざまな視点から入居者の利便性を考慮した物件を選ぶことが大切です。
流動性が低い
流動性とは、現金化しやすいかどうかを示す経済学の用語です。
マンションなどの不動産はスピーディーな現金化が難しく、株やFXなどと比べて流動性が低いことがデメリットになります。
不動産の売却には一定の期間が必要で、不動産には株やFXのような取引市場がなく、売りたいと思ったときに即座に売ることができません。
損切りしたくても購入希望者が現れるまで待たなくてはならず、その間にもローンの返済や維持費の支払いが続きます。
急いで現金化する必要があれば、大幅な値下げ要求にも応じなくてはならないでしょう。
こうした性質があることを踏まえ、不動産投資を行う際には、損失を最小限に抑えるための出口戦略を考えておく必要があります。
賃貸需要の高いエリアなら、早めに購入希望者が現われることが期待できます。
そうしたことからも立地選びがいかに重要かがお分かりいただけるでしょう。
なお、長期保有する中でのリスクや売却タイミングに関して下記記事で詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみて下さい。
参考>>リスクを見越して不動産投資をしよう〜長期保有のリスクと売却のタイミングとは？〜
ワンルームマンション投資は不動産投資初心者におすすめ！
今回は、ワンルームマンションにスポットを当て、特徴やメリット・デメリットについて解説しました。
ワンルームマンションはファミリータイプマンションなどに比べて安く購入できるため、初めての不動産投資におすすめです。
不動産投資ローンを利用すれば、自己資金が少ない人でも投資を始めることができます。
また減価償却などにより所得税を軽減する効果もあることから、サラリーマンの副業にもおすすめの投資商品です。
ただし、不動産投資の知識を持たない状態では失敗しがちなため、まずは不動産投資について学ぶことが大切です。
基本的な知識をつけたうえで、慎重に投資する物件を選ぶようにしていきましょう。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
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