物件を購入した際は不動産登記の手続きが不可欠です。登記を行うことで権利を第三者に対して主張できるため、安全に取引できるようになります。不動産登記の目的や必要性、手続きが発生する主なタイミングについて解説します。
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【目次】
登記とは？
登記事項証明書に記載される事柄
不動産登記の三つの効力と注意点
登記が必要になるタイミング
不動産売買時に登記は不可欠
登記とは？
そもそも登記とは、どのようなことを指す言葉なのでしょうか。まずは登記の基礎知識について理解を深めておきましょう。
権利関係を公にするための制度
登記とは、権利関係など一定の事項を世間に公示するための制度です。法人登記・成年後見登記・船舶登記など、さまざまな種類の登記があります。
土地や建物の物理的現況や権利関係を示すものが『不動産登記』です。不動産の場所・面積・所有者・抵当権などの情報は、登記記録の内容を見れば分かります。
登記情報を登録・管理する機関は『法務局』です。ルールに従って不動産登記を行うことにより、不動産の所有権を主張できるようになるため、安全な取引が可能となります。
登記情報は誰でも閲覧可能
登記記録に記載されている情報は、手数料を支払えば誰でも閲覧することが可能です。閲覧を申請する際、本人確認書類などを提出する必要はありません。
登記情報を紙で管理し、複写したものが『登記簿謄本』です。かつて、登記情報は登記簿謄本でしか取得できなかったため、閲覧・取得する手段は法務局の窓口または郵送に限られていました。
しかし、現在はほとんどの登記情報が磁気ディスクに記録されており、閲覧するだけならオンラインでも可能です。データ化された登記情報が紙に印刷されたものを『登記事項証明書』といいます。
登記簿謄本と登記事項証明書は、どちらも同じ内容が記載されています。各種手続きで登記簿謄本の提出を求められた際は、登記事項証明書を用意すれば問題ありません。
登記事項証明書に記載される事柄
登記事項証明書では、『表題部』と『権利部』に登記情報が詳しく記載されています。それぞれに記載される内容について解説します。
表題部とは不動産の物理的現況
登記事項証明書の上段にある表題部は、主に不動産の物理的現況が記載された部分です。土地と建物に分けて、それぞれの情報が記録されています。
土地に関する主な記載事項は、所有者・所在（住所）・地番（土地の番号）・地目（土地の主な用途）・地積（土地の面積）などです。建物については、所有者・所在・家屋番号・床面積・構造・種類などが記載されます。
表題部の所有者とは、不動産の登記記録を最初に作成した時点での所有者を記載する項目です。土地や建物に初めて所有権の登記が行われると、表題部の所有者は抹消されます。
権利部とは所有権等に関する権利
不動産の権利に関する情報は、登記事項証明書の権利部に記載されます。表題部のすぐ下にあるのが『権利部（甲区）』、その下にあるのが『権利部（乙区）』です。
権利部（甲区）には、登記目的・受付年月日・所有者の住所など、所有者についての情報が記録されています。登記目的の項目には、初めての所有権の登記では『所有権保存』、所有者が変わった際には『所有権移転』と記載されます。
権利部（乙区）は、所有権以外の権利に関する情報が書かれている部分です。代表的な権利には、住宅ローンを組んだときに金融機関が権利者として設定する『抵当権』があります。
不動産登記の三つの効力と注意点
不動産登記には、『対抗力』『権利推定力』『形式確定力』の三つの効力が存在します。それぞれの具体的な効果と注意点を解説します。
第三者に対して権利を主張できる「対抗力」
不動産登記を行うと、第三者に対して所有権や抵当権を主張できる『対抗力』が働きます。不動産登記の対抗力は、民法177条で定められている効力です。
また、不動産登記法第4条では、登記における権利の順位は原則として『登記の前後』によることが定められています。権利を主張する場合、先に登記した権利者が優先です。
土地や建物における登記の対抗力は、二重売買が行われたケースで効果を発揮します。同一物件をAとBに譲渡した場合、Aが代金を支払い住み始めたとしても、先に登記を行ったのがBであればBが所有権を主張できます。
登記が存在すると推定される「権利推定力」
不動産登記の効力には、『権利推定力』と呼ばれるものもあります。権利推定力とは、不動産に真正な登記がなされていると推定できる効力です。
不動産の実質的な所有者が変わった際、全てのケースできちんと所有権移転登記が行われるとは限りません。所有権に関する事実がはっきりしない場合に、権利推定力が効果を発揮します。
例えば、AがBから土地を購入しようとするケースでは、その土地の所有者が実際はBではない可能性があります。しかし、登記簿上の所有者がBであれば、権利推定力によりAはBから土地を取得することが可能です。
後から真の所有者に反証された場合、登記が覆されることもありますが、取引を行った第三者に過失はないものとみなされます。
登記事実が無視されない「形式確定力」
不動産登記の『形式確定力』とは、登記の事実を無視してその後の登記手続きができない効力のことです。登記の真偽に関係なく、実際になされている登記を事実として扱わなければなりません。
Aが所有する不動産に関し、Bが不正な行為で自分に所有権を移転したとします。CがAから不動産を取得する場合、Bの所有権が無効であると証明できても、AからCにそのまま所有権移転登記は行えません。
AからCへの所有権移転登記を行うためには、Bの所有権登記を抹消する必要があります。登記上の所有権がBにある以上、対抗力によりAは自分の所有権を主張できないためです。
登記には「公信力」はない
日本では、不動産登記に『公信力』が認められていません。公信力とは、登記を信じて取引した人が守られる効力のことです。
登記簿の記載情報より真の権利関係が優先されるため、不動産を購入した後に真の所有者が現れた場合は、真の所有者の意向を無視できません。ただし、虚偽の登記に真の所有者が関係しているようなケースでは、登記に公信力を認める裁判例もあります。
不動産と異なり、動産では『占有』に公信力があることも覚えておきましょう。動産を購入した人は、その動産に真の所有者がいたとしても、原則として動産の所有者となれます。
登記が必要になるタイミング
不動産登記が必要になる主なタイミングは、不動産を取得したときやローンを返済し終えたときです。それぞれに必要な登記の種類について解説します。
不動産を取得したとき
土地付き中古物件を購入したり譲り受けたりした場合は、建物と土地のそれぞれについて所有権移転登記が必要となります。土地のみを取得したケースも同様です。
土地付きの新築一戸建てを購入した場合は、土地の所有権移転登記と建物の所有権保存登記を行います。所有権保存登記は、初めて所有権を設定する際の登記です。
新築物件に関しては、所有権保存登記に加え、不動産の物理的現況を公にするための表題登記も行わなければなりません。表題登記は『土地家屋調査士』に依頼するのが一般的です。
所有権保存登記や所有権移転登記は、権利の保全を目的として行われます。一方、表題登記には法的義務があり、申請を怠るとペナルティが課せられます。
ローンの返済が終わったとき
住宅ローンを利用して物件を購入する場合、購入物件には金融機関が抵当権を設定します。万が一ローンの返済が滞った場合、金融機関が物件を競売にかけ、売却金で残債を回収できるようにするためです。
ローンを完済すれば、金融機関の抵当権は必要なくなります。しかし、金融機関は抵当権抹消登記をしてくれません。
不動産に抵当権が残っていると、ローンが残っている物件とみなされ、売却しにくくなります。相続発生時の手続きが面倒になる点や、新しい融資を受けにくくなる点もデメリットです。
上記のような不利を受けないようにするためにも、ローン完済後はすぐに抵当権を外しておきましょう。抵当権抹消登記は、専門家に依頼しなくても比較的簡単に手続きできます。
不動産売買時に登記は不可欠
不動産登記とは、権利関係の公示を主な目的とした制度です。対抗力・権利推定力・形式確定力といった三つの効力が発揮されます。
不動産取得時やローン完済時などのタイミングで、不動産登記が必要です。登記の種類や具体的な内容をきちんと理解し、各種手続きの参考にしましょう。
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