中古ワンルームマンションは比較的手軽な金額で購入できるため、不動産投資の初心者におすすめとされています。ただし、初心者向けだからといって簡単に稼げるわけではありません。長期的・安定的な家賃収入を得るには、きちんとしたリスクヘッジを行うことが大切です。今回は、中古ワンルームマンション投資でのリスクに対して、どのような対策をとるべきかを解説します。物件を購入する前に、ぜひ目を通してください。
【目次】
不動産投資のリスク
リスクと対策を踏まえた物件の選び方
成功のポイントは物件選びと適切なリスクヘッジ
不動産投資のリスク
以下にあげるのは、不動産投資の主なリスク一覧です。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 家賃下落リスク
- 金利上昇リスク
- 老朽化リスク
- 災害リスク
- 価格下落リスク
- 流動性リスク
これらのリスクは一棟アパートにも区分マンションにも当てはまりますが、とるべき対策は物件の種類でやや異なります。ここからは、リスクの内容と区分ワンルームマンションにおける対策について説明します。
賃貸経営に関するリスク
賃貸経営に関するリスクは下記のとおりです。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 家賃下落リスク
- 金利上昇リスク
それぞれ具体的に見ていきましょう。
空室リスク
ローンの返済や管理費・修繕積立金などの月々の支払いは、家賃収入から支出するのが基本です。ところが、空室になれば家賃収入が得られないため、月々の支払いには自己資金を使うことになります。空室期間が長引けば自己資金も底をつき、最悪、自己破産につながることになりかねません。こうした状態を空室リスクといいます。
空室リスクへの対策
空室リスクへの対策は、賃貸の需要が高いエリアで物件を選ぶことです。後ほど詳しく説明しますが、ワンルームマンションの利用者が多いおすすめのエリアがありますので、参考にしてみてください。また、入居者募集に強い不動産管理会社管理業務を委託するのも対策になります。
家賃滞納リスク
入居者がいても家賃滞納の可能性があることは意識しておいたほうがよいでしょう。空室と同じく家賃が得られないため、賃貸経営に影響します。滞納の期間が長引くほど回収が難しくなるため、早めに手を打つことが大切です。
家賃滞納リスクへの対策
家賃滞納リスクの対策としては、賃貸管理会社に家賃回収を含めた管理全般を委託するのがよいでしょう。費用はかかりますが、入居者募集や家賃回収、トラブル発生時の対応などのオーナー業務を代行してくれます。まれに真摯な対応が期待できない管理会社も存在するため、委託する前に評判などを調べるようにしてください。
また、保証会社の利用を賃貸借契約の条件にするという方法もあります。保証会社が入居者から保証料を預かり、家賃の支払いが難しくなったときには入居者に代わってオーナーに家賃を支払うというシステムです。
家賃下落リスク
築年数が経つにつれて建物の価値は下がっていきます。それと同時に家賃も下げる必要があります。新築ならやや高めの家賃設定でも入居者がつきやすいのですが、中古になるとそういうわけにはいきません。だからといって入居者獲得を焦り家賃を大幅に値下げすれば、資金計画に狂いが生じます。
家賃下落リスクへの対策
家賃下落リスクへの対策としてはあらかじめ家賃が下がることを想定し、それでもローンの返済などに問題がないかどうかを事前にシミュレーションすることが大切です。
金利上昇リスク
ローンには固定金利型と変動金利型の2種類があります。固定金利型よりも金利が低いのが変動金利型のメリットです。ただし、借入期間中に金利が変動して返済額に影響する可能性があります。金利上昇によって返済額が増え、収益が悪化することを金利上昇リスクといいます。なお、一般の住宅ローンと違い、事業用の不動産ローンには固定金利型の商品がほとんどありません。
金利上昇リスクへの対策
金利上昇リスクへの対策は、なるべく低金利のうちにローンを完済することです。頭金を多く入れる、繰り上げ返済を行うなどして、早めの完済を心掛けるとよいでしょう。
物件の維持管理に関するリスク
物件の維持管理に関するリスクは下記のとおりです。
- 老朽化リスク
- 災害リスク
- 事故物件リスク
それぞれ具体的に見ていきましょう。
老朽化リスク
中古ワンルームマンションには老朽化により修繕費がかさむリスクがあります。給湯器やエアコンなどの故障で、修理や交換に予定外の出費が発生する可能性は少なくありません。また、マンションでは建物全体のメンテナンスのために修繕費を積み立てるのが一般的ですが、費用不足により一時金を徴収されるケースもあります。修繕費に関しては特にシビアに予測しておく必要があるでしょう。
老朽化リスクへの対策
老朽化リスクへの対策としては資金計画のなかに住宅設備の交換サイクルを加え、費用の概算をシミュレーションしておくことが大切です。なお、住宅設備の寿命は10～15年程度といわれています。修繕積立金の残高や大規模修繕の履歴などは、マンションの管理会社に問い合わせれば確認できます。記録の取り寄せが可能かどうか、不動産会社に尋ねてみてください。
災害リスク
地震・台風などの自然災害や火災によって、建物が被害をうける可能性はゼロではありません。住居として使用できなくなれば家賃収入は得られず、ローンの返済負担だけが残ります。万一に備えて、火災保険と地震保険には必ず加入するようにしましょう。
災害リスクへの対策
災害リスクへの対策としては災害を100％回避する方法はありませんが、少しでもリスクを軽減するために、ハザードマップを参考にしてください。国土交通省のハザードマップポータルサイトや自治体のWebサイトから、洪水や土砂災害などの発生状況を確認できます。災害リスクのあるエリアを避けるために活用してください。
事故物件リスク
事件や事故によって室内で入居者がが亡くなる可能性もあります。部屋の現状回復には大掛かりな工事が必要となることもありますが、工事費を請求できる遺族がいなければオーナーが負担するしかありません。また、次の入居希望者には事件や事故があったことを告知する義務があるため、なかなか契約に結びつかないことが多いようです。入居してもらうために、やむを得ず家賃を大幅に値下げするケースがほとんどです。
事故物件となってしまった場合、修繕・空室・家賃値下げが重なり、大きなダメージを受けることになります。近年はひとり暮らしの高齢者が増えているため、事故物件となるリスクにも注意しなくてはなりません。
事故物件リスクへの対策
事故物件リスクへの対策としては、万一に備え、修繕費や一定期間の家賃を保証してくれる保険商品があるので、状況によっては加入を検討するとよいでしょう。
売却に関するリスクと対策
売却に関するリスクは下記のとおりです。
- 価格下落リスク
- 流動性リスク
それぞれ具体的に見ていきましょう。
価格下落リスク
月々の家賃収入のほか売却益が期待できるのも、不動産投資の魅力のひとつです。ただし、建物は基本的に価値が下がっていくため、購入時よりも高値で売れるとは限りません。売却代金でローンを完済できない場合には、不足分を自己資金で補うことになり、かえって損をしてしまうことになるでしょう。
価格下落リスクへの対策
価格下落リスクへの対策は、立地の良い物件を選ぶことです。賃貸需要の多いエリアなら、入居者はもちろん購入希望者も見つかりやすく、大幅な値崩れの心配は少ないと考えられます。物件の価値をなるべく下げないよう、定期的にメンテナンスを行っておくことも大切です。
流動性リスク
流動性とは、換金しやすいかどうかという意味です。不動産は全般に流動性が低いというデメリットを抱えていることに注意してください。たとえば、株やFXには取引市場があり、売りたいと思ったときにすぐに換金できます。不動産にはこうした取引市場がなく、買い手が見つかるまでは売却できません。手続きにも時間がかかり、売却を決意してから実際に売れるまで数ヶ月ほど要するのが一般的です。
損切りが理由の売却は要注意といえるでしょう。抵当権抹消登記や仲介手数料など、売却時にもさまざまな費用が必要です。一方で、物件を所有している間はローンの返済をはじめ、管理費や修繕積立金などの支払いが続きます。自己資金が底をついてしまえば、売却すること自体が難しくなってしまうのです。
流動性リスクへの対策
流動性リスクへの対策は、価格下落リスク同様に需要の高いエリアで物件を選ぶことです。同じエリア内でも駅から近い物件は人気が高く、早めに購入希望者が現れる可能性があります。不動産投資では、売却時のことまで意識して物件を選ぶようにしてください。
リスクと対策を踏まえた物件の選び方
マンション経営を成功させるためには物件選びが非常に重要です。物件選びの際におさえておくべきポイントは下記の通りです。
- 空室になりにくい物件か
- 資産価値が高い物件か
- 収支が期待できそうな物件か
それぞれ具体的に見ていきましょう。
空室になりにくい物件か
空室になりにくい物件とは、賃貸としての需要が高く、借りたいと思われるような物件です。特に物件を建てるエリアは非常に重要です。
エリア選びは不動産投資の成功を左右する重要ポイントのひとつです。ここからは、中古ワンルームマンション投資におすすめのエリアについて解説します。
都心部
賃貸需要は人口に比例するため、物件選びは人口の多いエリアで行うのが不動産投資の鉄則です。全国的に人口減少が不安視されるなか、人口の増加が続いているのが東京都です。隣接する神奈川県・千葉県・埼玉県も人口増加の傾向にあります。ワンルームマンションを利用する人の多くは、学生や未婚の社会人です。大学進学のために地方から転入し、そのまま就職して住み続ける人も少なくありません。結婚などで退去する人がいても次の入居希望者が見つかりやすく、空室リスクは少ないといえるでしょう。
ただし、都心部は地価が高く、中古といえど物件価格は地方と比べると高額です。資金的に都心での購入が難しい場合は、近郊で通勤・通学に便利な駅至近の物件を選ぶという方法もあります。ここまでに説明したとおり、不動産投資にはさまざまなリスクが伴うため、資金にゆとりをもたせておきたいところです。無理のない範囲で購入できる物件を選ぶようにしてください。
地方の都市部
地方でも、人口が集まる県庁所在地やターミナル駅のあるエリアなどでは賃貸需要が期待できます。都心部と比べると物件価格はぐっと安くなるため、購入のハードルが低いことがメリットです。近くに大学や大きな工場などがあるワンルームマンションなら、入居希望者も見つかりやすいでしょう。
ひとつ注意したいのは、駐車場の有無です。場所によっては車が主な交通手段になるため、駐車場のない物件は敬遠されることがあります。特に社会人をターゲットにするなら、駐車場付きの物件を選ぶことをおすすめします。
参考：都道府県別人口及び増加率の将来推計（2005～2035年）｜国立社会保障・人口問題研究所
資産価値が高い物件か
物件の資産価値についてもよく考えて物件選びをする必要があります。特に、ローンの借入をする場合には資産価値が重要視されます。金融機関は万が一ローンの返済期間中に返済ができなくなったなどのリスクを考慮し、資産価値が高い物件に絞って融資をしているからです。押さえておくべきポイントは下記の通りです。
- 物件の立地は地価が高いエリアにあるか
- 管理状況が良いか
- 築年数が古すぎないか
また、金融機関は物件の資産価値で融資金額を算出しているため、借入可能金額が物件価格を大幅に下回る物件等には注意が必要です。
収支が期待できそうな物件か
不動産投資で収益をあげるためには、物件の収益性を測る指標である利回りが重視されます。
一般的に、販売資料に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件の収益については、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断するようにしましょう。実質利回りで判断し、しっかり収支が回る物件を見つけることが大切です。
収支を良くするためにも、高い利回りの物件を選ぶことは重要ですが、あまりに利回りが高い物件には注意が必要です。物件を探していると、利回りが10％を超えるような物件が見つかる場合があります。利回りだけで考えると魅力的に感じますが、高すぎる利回りの物件は何らかの理由を抱えていて、売却価格を下げることで利回りが高くなっているだけの可能性もあるので十分注意しましょう。
成功のポイントは物件選びと適切なリスクヘッジ
新築に比べて物件価格が安い中古ワンルームマンションは、不動産投資の初心者や自己資金が少ない人におすすめの投資先です。ただし、急な修繕が発生するリスクは高いため、定期的なメンテナンスを含めた資金計画を立てるようにしてください。購入前に建物全体の大規模修繕がきちんと行われているかも確認しておく必要があります。
空室リスクや価格下落リスクを軽減するポイントになるのが、物件選びです。人口が多いエリアで、駅から近いなど利便性の高い物件を選ぶようにするとよいでしょう。
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