年収が上がっても手取りがなかなか増えない、iDeCoやふるさと納税以外の節税手段を探している、あるいは資産運用と節税を同時に実現したい。
このような悩みを抱える高所得者の間で、いま「タワマン投資」への関心が急速に高まっています。
タワーマンション（タワマン）への不動産投資は、単なる家賃収入を狙う手法にとどまらず、節税・資産価値の維持・キャピタルゲイン（売却益）を複合的に追求できる点が、他の不動産投資と一線を画す特徴です。
一方で、物件価格が高額なぶん、何も考えずに始めると思わぬ落とし穴にはまるリスクも存在します。
この記事では、タワマン投資の基本的な仕組みから、利回りの実態、ローンの組み方、節税効果の最新動向、失敗事例とその回避策、そしてINVASEを活用したタワマン投資の具体的なアプローチまで、網羅的に解説します。
年収1,200万円以上の方が特に知っておきたい情報を凝縮していますので、ぜひ最後までご覧ください。
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タワマン投資とは何か
タワーマンション投資とは、一般的に高さ60メートル以上・20階建て以上の超高層マンションを購入し、人に貸し出すことで家賃収入を得たり、将来売却して売却益を得たりする不動産投資の手法です。
建築基準法では高さ60メートルを超える建物を「超高層建築物」と定義しており、通常のマンションよりも厳しい構造基準や避難設備の要件が課されます。
この基準を満たす物件ゆえに、設備の品質・安全性・立地の優良さが担保されやすいという点が、タワマン投資の大きな前提条件となっています。
タワマン投資の収益は大きく「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の2つに分かれます。
他の不動産投資と比べて利回りが低めである反面、資産価値が維持・上昇しやすい都心立地のタワマンは、保有中の節税と売却時の利益を組み合わせる複合戦略が合理的です。
年収1,200万円以上の方にタワマン投資がすすめられる理由
課税所得が1,800万円超では所得税33%＋住民税10%＝合計43%、4,000万円超では最大55%もの税負担が生じます
（参照：国税庁 No.2260 所得税の税率）。
つまり、年収1,200万円以上の高所得者こそ、タワマン投資による節税効果が最も大きく働く層なのです。
建物評価の高いタワーマンションは減価償却費が大きく計上できるため、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算することで、課税所得を圧縮し税負担を軽減できます。
iDeCoやふるさと納税では対応しきれない大きな節税ニーズを、タワマン投資で補完できるわけです。
高収入でも手取りが増えない悩みを抱える方、iDeCo・ふるさと納税以外の節税手段を探している方、節税しながら資産も増やしたい方──これらすべてに対して、タワマン投資は有力な解決策になりえます。
マンション投資全般のメリット・デメリットや住宅ローン借り換え事例については、こちらの記事もあわせてご覧ください。
>>マンション投資のメリット・デメリットは？自分で住む・住宅のローン借り換え事例も！
タワマン投資の3つのメリット
減価償却費を活用した大きな節税効果
建物評価が高いタワーマンションは、減価償却費を多く計上できます。
減価償却とは、建物の取得費用を耐用年数にわたって毎年費用として計上する仕組みです。
新築タワマンは鉄筋コンクリート造（RC造）で法定耐用年数が47年と長く、長期間にわたって安定した節税効果が続くのが特徴です
（参照：国税庁 No.2100 減価償却のあらまし）。
毎年の減価償却費が不動産所得の費用として計上されることで、給与所得との損益通算が生じ、課税所得が圧縮されます。
例えば課税所得が1,800万円超の方であれば、100万円の節税効果が生まれると実質43万円超の税金が浮く計算になります。
ワンルームマンションは建物評価が小さく減価償却費も限定的ですが、タワマンはこの点で大きく優位に立ちます。
一棟アパートの中古物件も節税効果は高いとされますが、タワーマンションは建物評価の高さから長期的かつ安定した節税が期待できます。
節税目的でタワマン投資を検討する場合は、不動産鑑定士や税理士などの専門家と連携して最適な減価償却プランを設計することが重要です。
タワーマンション価格の上昇と売却益が期待できる
東京23区のタワーマンション価格は2005年比で2.5倍に達しており、23区のマンション全体の値上がり幅（同2.1倍）を超えるペースで上昇を続けています。
湾岸エリアや都心部では今後も資産価値の上昇が期待できます。
ただし、今後はエリアや物件によって価値の二極化が進むことが見込まれており、どの物件を選ぶかの見極めが従来以上に重要です。
立地・交通利便性・再開発計画・周辺の供給状況などを総合的に分析し、将来の資産価値が維持・上昇しやすい物件を選定することが成功の鍵となります。
一棟アパートは老朽化とともに資産価値が下落しやすく、ワンルームは都心・駅近であれば価格維持しやすい程度です。
これに対しタワマンは湾岸エリアや都心部を中心に上昇も期待できる点で、投資対象としての優位性があります。
売却時の買い手が多く、流動性が高い
不動産投資において、「売りたいときに売れるか」という流動性は極めて重要な要素です。
一棟アパートやワンルームマンションの場合、買い手はほぼ不動産投資家に限定されます。
しかしタワーマンションは、不動産投資家だけでなく、自宅として購入を検討する実需層にも売却できます。
買い手層が広いということは、需給のバランスが保たれやすく、高値での売却が期待できることを意味します。
特に人気エリアのタワマンは、居住用としての根強い需要が存在するため、相場が崩れにくい傾向があります。
出口戦略（売却時期・価格）を考えやすいことは、投資計画全体のリスク管理においても大きなアドバンテージです。
タワマン投資の利回りはどれくらいか
タワマン投資を検討するうえで、利回りは最初に確認すべき指標です。タワーマンション投資の実質利回りは、一般的に2〜3%程度が相場とされています。
都心・港区エリアのタワマンでは表面利回りで3〜4%台の物件も見られますが、管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン利息などを差し引いた実質利回りは2%台に収まるケースが多いです。
一般的な区分ワンルームマンション（表面利回り4〜6%程度）や一棟アパート（同6〜8%程度）と比べると、タワマンの利回りは低く見えます。
しかしこれは、「物件価格が高いのに家賃がそれに比例して高くなりにくい」という特性から来るものです。
タワマン投資はインカムゲイン（家賃収入）よりも、節税効果と資産価値の上昇によるキャピタルゲインを合わせた「トータルリターン」で評価することが不可欠です。
1億円の物件で実質利回り2%であれば年間200万円の賃料収益が入り、さらに10年後に資産価値が上昇した状態で売却できれば、トータルの収益は利回りの数字だけでは測れないものになります。
なお、利回りの算出にあたっては表面利回りだけでなく、管理費・修繕積立金・空室リスク・金利変動などを織り込んだ実質利回りで判断することが重要です。
特にタワマンは共用施設が充実しているぶん、管理費や修繕積立金が一般マンションよりも高い傾向があります。
これを見落とすと収支計画が大幅に狂う原因になるため、購入前に必ず月次コストを精査するようにしてください。
新築タワマン投資のメリットと注意点
新築タワマン最大のメリットは、建物の耐用年数が長く、減価償却の恩恵を長期間にわたって享受できることです。
RC造の法定耐用年数は47年であり、新築で取得すれば長期間安定的に減価償却費を計上できます。
また、最新の設備・セキュリティ・デザインにより入居需要が高く、空室リスクが低い点も魅力です。
新築の物件はブランド力があり、富裕層や外国人駐在員など属性の高い入居者を確保しやすい傾向があります。
一方で、新築タワマンは価格が高く、東京23区では1億円を超える物件も珍しくありません。
2023年度の東京23区における新築分譲マンションの戸当たり平均価格は1億1,483万円（中央値8,200万円）と高水準が続いています（参照：不動産経済研究所）。
購入時の費用負担が大きいため、自己資金計画とローン審査の準備を入念に行う必要があります。
また、新築物件は「新築プレミアム」が含まれた価格であるため、入居後しばらくは物件価格が調整されるケースがあります。
長期保有を前提とした戦略を立て、出口となる売却タイミングを慎重に検討することが大切です。
新築で取得し、10年前後を保有した後に売却するサイクルが、節税効果と資産価値の上昇をバランスよく享受しやすいパターンの一つとされています。
タワマン投資のローンの組み方とオーナーに求められる年収
不動産投資ローンの基本
タワマン投資には不動産投資ローン（アパートローン・プロパーローン）を活用するのが一般的です。
住宅ローンとは目的・審査基準・金利が異なり、投資目的の物件には不動産投資ローンが適用されます。
不動産投資ローンの融資上限は、一般的に年収の7〜10倍程度が目安とされています。
年収1,000万円であれば5,000万〜1億円、年収1,500万円であれば7,500万〜1億5,000万円程度が融資上限の目安となりますが、あくまでも個人の信用力・資産状況・物件の収益性・既存の借入れ状況などを総合的に審査した結果で決定されます。
タワマンオーナーに必要な年収の目安
タワマン投資の物件価格は5,000万〜1億円以上が一般的です。
この価格帯でローンを組む場合、無理のない返済比率（年収の20〜25%以内）を維持するためには、年収1,000万円以上が最低ラインとなり、都心・湾岸エリアの1億円超の物件では年収1,200万円以上が現実的な目安となります。
例えば、1億円の物件に対して頭金1,000万円を用意し、9,000万円を35年ローンで借り入れた場合（金利1.0%変動）、月々の返済額は約25万円前後になります。
これに管理費・修繕積立金（月3〜5万円）・固定資産税（月換算で約2万円前後）が加わるため、月30万円超の支出に備えられる収入水準が必要です。
INVASEは年収1,200万円以上の方を主な対象としていますが、物件や条件によっては年収1,000万円台からでも対応可能な場合があります。
融資審査で重視されるポイント
融資審査では年収だけでなく、勤務先の規模・雇用形態（正社員・公務員・上場企業勤務は有利）、勤続年数（1年以上が目安）、既存借入れの状況、信用情報（過去の延滞歴など）、保有資産、そして物件自体の収益性や担保性が総合的に評価されます。
既存のクレジットカードや未使用のローン枠が多いと借入れ可能額が圧縮されることがあるため、事前に整理しておくことが賢明です。
また、住宅ローンを既に持っている場合、その残債も審査に影響するため、自己資本比率を高めるための資金計画が重要になります。
金利環境については、日本銀行が2024年以降に利上げ方針を維持するなかで、変動金利で長期ローンを組む場合には金利上昇リスクへの備えが必要です。
返済シミュレーションは複数の金利水準で行い、キャッシュフローに余裕を持たせた計画を立てることをお勧めします。
タワマン投資の節税効果
減価償却による所得税・住民税の節税
タワマン投資で最も活用しやすい節税手法が「減価償却費を使った損益通算」です。
建物の取得費用（購入価格から土地代を除いた建物部分）を法定耐用年数で毎年費用計上し、不動産所得が赤字になった場合に給与所得と合算することで課税所得を引き下げます。
課税所得が1,800万円〜4,000万円の方の限界税率は所得税40%＋住民税10%＝50%、4,000万円超では55%に達します。
この高い税率の下では、100万円の課税所得が減るだけで50〜55万円の節税効果が生まれます（参照：国税庁 No.2260 所得税の税率）。
高所得者ほどタワマン投資の節税効果が大きく、これが「年収1,200万円以上の方に特にすすめられる」理由です。
相続税評価ルール改正とその影響
従来、タワーマンションは相続税評価額が市場価格よりも大幅に低くなる特性を活かした「タワマン節税」が広く行われてきました。
高層階ほど市場価格は高くなりますが、相続税評価額は上下階で同じ基準で算定されていたため、富裕層の相続税対策として活用されてきたのです。
しかし、2024年1月1日以降に相続・贈与で取得したマンションには新たな評価ルールが適用されました。
「評価乖離率」という新概念が導入され、市場価格に対する相続税評価額の水準が60%未満の物件については評価額が引き上げられることになりました（参照：国税庁「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました）。
この改正により、従来のような大幅な相続税節税効果は縮小されましたが、節税効果がゼロになったわけではありません。
現金で相続するよりも不動産として保有する方が評価額が低くなる仕組みは残っており、加えて小規模宅地等の特例（居住用土地330㎡まで最大80%減額）の活用も引き続き可能です。
また、所得税・住民税の観点での節税（減価償却費を使った損益通算）は今回の改正に影響されるものではなく、高所得者にとって依然として有効な手段として機能します。
改正後の最新ルールに基づく節税計画は、税理士との連携が不可欠です。
他の不動産投資とタワマン投資を比較する
一棟アパート・ワンルームマンション・タワマン投資は、節税効果・資産価値の上昇・売却のしやすさの3軸でそれぞれ異なる特性を持ちます。
節税効果という点では、一棟アパートの中古物件は減価償却期間が短く単年の節税効果が高い一方、タワマンは減価償却費が大きく長期間にわたって節税効果が持続します。
ワンルームマンションは建物評価が低く減価償却費が小さいため、節税効果は限定的です。
資産価値の上昇については、一棟アパートは老朽化とともに価値が下落しやすく、ワンルームは都心・駅近であれば価格維持しやすい程度です。
これに対しタワマンは湾岸エリアや都心部を中心に上昇が期待でき、長期的な資産形成の観点で優位性があります。
売却のしやすさにおいては、一棟アパートは買い手が不動産投資家に限定され、融資が付きにくいため流動性が低い傾向があります。
ワンルームは買い手が投資家に限られますが、タワマンは投資家に加えて自宅購入層にも売却でき、幅広い出口が確保できます。
これらを総合すると、高所得者が節税・資産形成・出口戦略の3点を重視して投資するなら、タワマン投資は他の不動産投資に比べてバランスが取れた選択肢といえます。
ただし、これはあくまで一般的な傾向であり、物件によって異なる点には注意が必要です。
また、物件サイズを鑑みるとファミリー区分投資も選択肢の一つになります。詳しく確認されたい方は上記記事も併せてご確認ください。
ワンルームマンション投資における失敗事例と対策については、こちらの記事で詳しく解説しています。
タワマン投資の失敗回避にも共通する視点が多くありますので、あわせてご覧ください。
タワーマンション投資でよくある失敗パターンと対策
タワマン投資は高いポテンシャルを秘める一方、失敗事例も存在します。代表的なパターンを把握しておくことで、リスクを回避できます。
ランニングコストの見積もりが甘いケース
タワーマンションは共用施設（ラウンジ・コンシェルジュ・ジム・ゲストルームなど）が充実しているため、管理費・修繕積立金が一般マンションよりも高い傾向があります。
購入前の収支シミュレーションでこれらのコストを過小評価すると、実際の収支が計画を大幅に下回る事態になりかねません。
物件購入前には管理費・修繕積立金の現状と将来の値上がり見通しを必ず確認し、実質利回りで収支を検証することが不可欠です。
入居者の定着率が低く想定収益を下回るケース
タワマンは憧れを持って入居する人が多い反面、エレベーター待ちの長さや実際の住環境に想定外の不満を感じて退去するケースも少なくありません。
退去後の空室期間が長引けば収益が大幅に減少します。
入居者の定着率を高めるためには、実需層が住みたいと思える条件（立地・間取り・設備）を重視した物件選定が重要です。
利回りだけで判断して立地を妥協するケース
表面利回りの高さに引かれて郊外や交通利便性の低い物件を選んだ場合、資産価値の上昇が見込めず、売却時に損失が生じるリスクがあります。
タワマン投資はインカムゲインだけでなくキャピタルゲインで成立するモデルであるため、立地の質が収益の根幹を左右します。
好立地（港区・中央区・湾岸エリア・駅徒歩5分圏内など）にこだわることが、長期的な成功の基本条件です。
金利上昇を想定しない収支計画
日本銀行が2024年以降に利上げ方針を維持するなかで、変動金利のローンを組んでいる場合、返済額の増加が収支を圧迫するリスクがあります。
購入時から金利上昇シナリオを組み込んだ複数パターンの収支シミュレーションを行い、余裕ある資金計画を立てることが求められます。
INVASEのタワマン投資サービスでできること
INVASEはタワマン投資に特化したサポートを提供しており、初めて高額物件に挑む方でも安心して取り組める体制が整っています。
不動産鑑定士・税理士と協業することで、物件ごとの最適な節税対策を提案します。
節税効果は物件の構造・価格・取得時期によって大きく異なるため、専門家の視点は欠かせません。
また、約200万件の都心部マンションデータを基にした独自のAI価格算定モデルを活用し、資産性の高い物件を提案しています。
データに裏付けられた提案により、将来の資産価値を客観的に評価した物件選定が可能です。
さらに、10行以上の幅広い提携金融機関ネットワークを持ち、最適なローン探しから物件の管理まで不動産投資をまるっとサポートします。
ローン選定は利回りや節税効果と同様に収益を左右する重要な要素であり、複数の金融機関を比較できるINVASEの強みは大きなメリットです。
まとめ
タワマン投資は、年収1,200万円以上の高所得者にとって、節税・資産形成・流動性の高い出口戦略を同時に追求できる、他の不動産投資にはない総合的な魅力を持つ手法です。
東京23区のタワマン価格指数は2005年比2.5倍と実績ある値上がりを示しており、湾岸エリアや都心部では今後も資産価値の上昇が期待できます。
節税については2024年の相続税評価ルール改正で一部縮小がありましたが、減価償却を活用した所得税・住民税の節税は依然として強力な手段として機能します。
ただし、高額な物件価格・低めの利回り・ランニングコストの高さ・金利上昇リスクといった課題も存在します。
成功するためには、好立地の物件選定・精緻な収支シミュレーション・専門家との連携という3つの柱が欠かせません。
タワマン投資は「誰でも」ではなく「正しい知識と準備を持った人」が成功できる投資です。
この記事の内容を入り口として、ぜひ専門家への相談を通じて具体的なプランを作り上げてください。
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