賃貸併用住宅とは、同じ建物の中にオーナーの自宅と賃貸住宅を設えた物件のことをいいます。収益用のマンションや戸建を購入するのと違いオーナー自らがそこに住むため、購入や建築に際しては一般的な不動産投資と少し違った視点が必要です。この記事では、賃貸併用住宅を検討中の人に向けて、賃貸併用住宅の特徴・メリット・デメリット・注意点などをまとめました。ぜひ参考にしてください。
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【目次】
賃貸併用住宅のバリエーション
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅のデメリット
自宅メイン？賃貸メイン？賃貸併用住宅の考え方
賃貸併用住宅はこんな人におすすめ
マイホーム購入と不労収入の夢をを同時にかなえる賃貸併用住宅
賃貸併用住宅のバリエーション
賃貸併用住宅には横割りタイプ・縦割りタイプ・混合タイプの3種類があります。まずはそれぞれの特徴とメリット・デメリットなどを説明します。
横割りタイプ（上下タイプ）
建物をフロアで区切って利用するのが横割りタイプです。1階を自宅にして2階を賃貸にする、またはその逆のパターンが一般的ですが、容積率をクリアするなら3階建て以上にすることも可能です。
自宅を1階にした場合は階段の上り下りをしなくて済みます。高齢になってからも住みやすいのがメリットといえるでしょう。家賃相場は上の階になるほど高めになるので、上階を賃貸物件にすることで収益性の向上も期待できます。ただし、上階の生活音が気になることがあるかもしれません。
反対に最上階に自宅を構えた場合は、上階の生活音に悩まされる心配はないでしょう。立地によっては日当たりや眺望にも恵まれます。しかしながら、階段の上り下りが必要になるため、たくさん買い物をしたときには不便を感じるかもしれません。赤ちゃんがいる世帯ではベビーカーなどの上げ下ろしも大変です。年齢を重ねるごとに毎日の階段の上り下りがつらくなり、住みにくさを感じる可能性もあります。
縦割りタイプ（メゾネットタイプ）
縦割りタイプとは、オーナーの住居と賃貸部分のそれぞれが2階建てになっている造りのことをいいます。完全分離型の二世帯住宅をイメージするとわかりやすいかもしれません。上下階ともに自宅になるため、オーナーも入居者も生活音のストレスは感じにくいでしょう。ただし、音が壁を伝わってくることもあるので防音対策は必要です。
複合タイプ
3階以上の中高層物件では、1階すべてと2階の半分を自宅にして残りを賃貸物件にするといったプランも可能です。この場合は横割り・縦割りと明確に区別できないため、混合タイプと呼ばれます。立地によっては1階部分を店舗に、中層階を賃貸住宅にして最上階は自宅にするなどのパターンもおすすめです。2階建ての賃貸併用住宅に比べて賃貸部分が増える分、多くの収益が期待できます。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅では、購入にアパートローンではなく住宅ローンを利用できたり、固定資産税や相続税が軽減されたりといったメリットが期待できます。内容や条件などを具体的に見てみましょう。
条件を満たせば住宅ローンが利用できる
賃貸物件の購入には原則としてアパートローンを利用します。ただし、金融機関によっては、条件を満たせば住宅ローンの利用を認めてくれることがあります。住宅ローンに比べてアパートローンは金利が高く、融資審査も厳しめです。住宅ローンが利用できればローン付けのハードルが低くなるだけでなく、家賃収入で返済できるため家計への負担が軽減できるでしょう。
条件は金融機関ごとに異なりますが、床面積のうち自宅部分が50％以上あれば可能というケースが多いようです。面積に関係なく、自宅部分は住宅ローン・賃貸部分はアパートローンと分けて融資を実行する金融機関もあります。住宅ローンが適用されるかどうかも含め、なるべく低金利のローンが組める金融機関を探すことが大切です。
税金の軽減措置や特例が利用できる
賃貸併用住宅で住宅ローンの利用が認められた場合は、マイホームと同じく住宅ローン控除の利用が可能です。また、固定資産税や相続税では、通常の戸建よりも賃貸併用住宅のほうがお得になる可能性があります。以下にてそれぞれの内容を解説していきます。
住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、借入から10年間、年末のローン残高の1％が所得税額から控除されるという制度です。ただし、住宅ローン控除の対象となるのは、ローン残高を自宅部分と賃貸部分の面積で按分し、自宅部分に相当する金額のみとなります。賃貸併用住宅は通常の戸建よりも建物規模が大きくなるため、借入金も多額になりがちです。借入額のわりには節税効果が低いと感じるかもしれませんが、アパートローンでは住宅ローンの2～3倍の金利が設定されていることを考えるとお得といえるでしょう。
賃貸部分の床面積が自宅部分より大きく住宅ローンが利用できなかった場合は、自宅部分のみを独立した建物として区分登記することで住宅ローン控除の対象になります。ただし、建物の構造が一定の条件を満たしていなければ区分登記はできません。住宅ローン控除を受けるよりも家賃収入を優先させたほうがお得なケースもあります。借入額や金利などと併せて、慎重に判断するようにしてください。
固定資産税の軽減措置
住宅用地に対しては、以下のとおり固定資産税の課税標準を減額するという特例があります。
・小規模住宅用地（住宅1戸につき200平方メートルまで）：固定資産税評価額×1/6
・一般住宅用地（住宅1戸につき200平方メートルを超える部分）：固定資産税評価額×1/3
たとえば、300平方メートルの敷地に住宅が1戸ある場合、200平方メートルまでは評価額の6分の1、残りの100平方メートルは評価額の3分の1が課税対象となります。ただし、アパートやマンションなどは1戸＝1住宅とみなされるため、賃貸併用住宅では小規模住宅用地の適用範囲が拡大されます。たとえば、300平方メートルの敷地に自宅1戸+賃貸5戸の賃貸併用住宅があった場合、200平方メートル×6戸＝1,200平方メートルとなり、敷地すべてが評価額6分の1の減額対象となる計算です。
相続税評価額の減額
以下に示すように、自宅として使用する住宅と賃貸住宅とでは相続税の評価額が異なります。
【土地】
・自宅：路線価などをもとにした自用地評価額
・賃貸住宅：貸家建付地評価額（自用地評価額の70～80％）
【建物】
・自宅：固定資産税評価額
・賃貸住宅：固定資産税評価額の70％程度
また、小規模宅地等の特例が認められるケースでは、次のとおり相続税の評価額が減額されます。
・居住用の宅地等：80％（上限330平方メートル）
・貸付事業用の宅地等：50％（上限200平方メートル）
自宅部分と賃貸部分がひとつになった賃貸併用住宅では、それぞれの利用割合で分けて用途に応じた評価額を算出します。1棟まるごとを自宅として使用するよりも賃貸併用住宅のほうが、相続する人の負担軽減になると考えられるでしょう。
賃貸併用住宅のデメリット
賃貸併用住宅では、オーナーと入居者の距離が近いためにお互いに気まずさを感じることがあるようです。また、居住用と収益用の両方の性質を持つことが、かえって売却を難しくする側面もあります。それぞれ詳しく解説します。
オーナーと入居者の距離が近い
賃貸物件を探すとき、すぐ近くにオーナーがいることを心強いと感じる人もいますし、気をつかいそうだからと敬遠する人もいます。賃貸併用物件の場合、別々の住まいといっても同じ建物で生活するわけですから、お互いに気になることや目につくことがないとは言い切れません。予期せぬトラブルを防ぐために、物件の管理は不動産管理会社へ委託することをおすすめします。
また、賃貸併用住宅であることを入居者に知られたくない場合には、サブリースを選択するのもひとつの方法です。サブリース物件の貸主はサブリース会社になるので、入居者にオーナーの名前を知られることはありません。ただし、サブリース契約はオーナーにとって不利になることもあります。メリットとデメリットをきちんと把握したうえで選択するようにしてください。
サブリース契約とは
賃貸物件をサブリース会社がオーナーから一括で借り上げ、第三者に転貸する方法をサブリースといいます。サブリースの一番のメリットは、毎月得られる賃料が変わらないという点です。オーナーとサブリース会社との契約で取り決めた賃料が支払われるため、空室や家賃滞納があってもオーナーの収入には影響しません。安定した返済が期待できることから、賃貸併用住宅のローン付けにサブリースを条件とする金融機関もあります。
注意点としては、更新時の賃料の見直しや免責期間などがあげられます。一般的な賃貸借契約と同じように、サブリース契約でも何年かに1度のペースで更新が行われます。この際に賃料の見直しが行われ、当初の金額よりも値下げになるケースがほとんどです。また、免責期間には賃料が支払われないので、慎重にローンの返済計画を立てる必要があります。値下げの割合や免責期間などは契約書に記載されているので、細かいところまでしっかりと目を通し、納得のうえで契約することが大切です。
売却が難しい
不動産市場では特殊といえる賃貸併用住宅は、売却が難しい傾向にあります。マイホームを探している人にとっては賃貸部分が、収益用物件を探している人にとっては自宅部分が邪魔になるため、購入希望者が現れにくいのです。相続に関しても、子どもがすでにマイホームを持っている場合や生活の拠点が遠方の場合などは持て余してしまうでしょう。
ただし、立地や設計によっては比較的スムーズに売却できる可能性もあります。不動産投資では、物件を最終的にどうするかを考えることを出口戦略といいます。賃貸併用住宅を検討する際は、より慎重に出口戦略を練る必要があるかもしれません。
自宅メイン？賃貸メイン？賃貸併用住宅の考え方
自宅部分の面積が50％以上の賃貸併用住宅は、住宅ローンが利用でき、家賃収入でローンの返済ができるというメリットがあります。しかしながら、せっかく賃貸住宅を備えていても入居者がいないことには話になりません。ここでは、自宅をメインにするか賃貸をメインにするかの判断基準や考え方について説明します。
立地と敷地条件を確認する
賃貸併用住宅を建てるにあたり土地探しから始める場合は、まず、エリアの賃貸需要を確認してください。持家率が高いエリアでは入居付けに苦労するかもしれません。また、家賃相場が低すぎる場合は、家賃収入だけでローンの返済ができない可能性があります。自身の住みやすさはもちろんですが、賃貸市場についても十分なリサーチを行うことが大切です。
通勤・通学に便利な駅徒歩圏では、学生や社会人の需要が期待できることから賃貸をメインにすることができます。間取りは単身者向けのワンルームや1K、1DKがおすすめです。また、子どもがいない共働きの夫婦には1LDKも人気があります。単身者向けの物件は入退去の回転が早いという特徴がありますが、利便性のよい立地なら次の入居者も決まりやすいため、長期間の空室に悩まされることは少ないでしょう。
反対に、少々駅から離れていても近隣に学校や公園がある場合は、ファミリー層の需要が期待できます。特に、子育て世帯は子どもの転校を避ける傾向があり、入居期間が長期になりがちです。子どもをのびのびと育てたいと考える家庭も多いので、子どもの足音などが気にならないメゾネットタイプがよいかもしれません。この場合、自宅部分を50％以上にして住宅ローンを利用できる可能性があります。
ただし、自分の土地だからといって好きなように建てられるわけではありません。建築基準法によるさまざまな制約があるためです。たとえば、建ぺい率50％の土地には敷地をフルに使った建物は建てられませんし、高さ制限によって中高層住宅の建築が認められないこともあります。不動産会社や建設会社と相談しながら、少しでも自分の理想に近い賃貸併用住宅を計画するようにしてください。
賃貸部分をシェアハウスにすることも
賃貸部分をそれぞれ独立した住居にするのではなく、シェアハウスにするという方法もあります。キッチンや浴室などの水回りは建築費に占める割合が高くなりがちですが、シェアハウスでは共用になるため、建築費用を抑えられるというメリットがあります。一方、共同生活では価値観やライフスタイルの違いがトラブルになりがちです。シェアハウスの運営管理は専門の業者に委託することをおすすめします。
ちなみに、シェアハウスが空き家問題の解消につながるとして、国から支持されていることをご存じでしょうか。住宅セーフティーネット制度に登録した場合は、シェアハウスにするための改修費用に対して国からの補助が受けれらます。住宅セーフティーネット制度とは、高齢者や障がい者など住宅の確保に配慮が必要な人を支援する制度です。人とかかわることが好きで、福祉に関心がある人にはおすすめの方法といえるでしょう。興味があれば、ぜひ国土交通省のシェアハウスガイドブックをチェックしてみてください。
賃貸併用住宅はこんな人におすすめ
次に、賃貸併用住宅はどんな人に向いているのか、解説します。
住宅ローンを組みながら家賃収入を得たい人
賃貸併用住宅は、家賃収入をローンの返済に充てることができます。そのため、住宅ローンの負担を軽くすることができます。
物件のエリアによっては、家賃収入だけでローン返済が可能になるケースもあります。
二世帯住宅を検討したい人
賃貸併用住宅として建築した物件に、将来的には親族を住まわせて二世帯住宅として使用すつことも可能です。ライフプランに合わせて、柔軟に部屋の用途を変更することができます。
自宅に余っている部屋がある人
子供の独立や、両親の介護施設への入居等で部屋が余っていても、セキュリティの観点から住宅の一部分を他人に貸すのハードルが高いと感じるでしょう。
そこで、賃貸併用住宅に建て替えれば、自宅の使っていない部屋を有効活用し、家賃収入を得ることができます。
また、築年数のたった実家を相続したものの、自分が住むには広すぎたり使い勝手が悪い場合にも賃貸併用住宅に建て替えて家賃収入を得ることをおすすめします。
賃貸併用住宅で後悔しないために注意すべきポイント
一般的な賃貸物件なら売却などで手放すことができますが、自宅を伴う賃貸併用住宅はそう簡単にいきません。賃貸併用住宅で後悔しないために注意したいポイントは以下の2つです。
・賃貸部分の収益性をしっかり考える
・賃貸部分の管理はプロに委託する
それぞれの内容を簡単に説明します。
賃貸部分の収益性をしっかり考える
賃貸経営を行う以上、収益性はしっかりと考えるべきでしょう。家賃収入がなければローンの返済に自己資金を充てることになり、家計が圧迫されます。賃貸併用住宅を建てる際は、賃貸需要のある立地を選ぶこと、防音やプライバシーの確保などに考慮すること、ゆとりのある返済計画を立てることが大切です。
賃貸部分の管理はプロに委託する
賃貸部分の管理を業者に委託した場合、家賃の5％前後の委託費が毎月発生します。経費節約のために自主管理を選ぶオーナーもいますが、管理業務はプロに任せたほうが手間がかかりません。トラブルが発生した場合も、管理会社に窓口になってもらったほうがスムーズに解決します。委託費や業務内容は管理会社ごとに異なるので、委託先を選ぶ際は複数社を比較してから決めるようにしてください。
マイホーム購入と不労収入の夢をを同時にかなえる賃貸併用住宅
自宅と賃貸住宅がひとつになった賃貸併用住宅は、収益用物件でありながら低金利の住宅ローンが利用でき、自宅でありながら家賃収入が得られるという、ある意味独特な建物です。その独特さゆえに売却や相続が難しくなることもあるため、賃貸併用住宅を検討する際は最終的にどうするのかをきちんと考えておく必要があるでしょう。マイホームと不労収入を同時に手に入れられる建物といえますが、家賃が得られなければ逆に負担は大きくなります。建てる前に賃貸需要や利用者のニーズをしっかり調べることが大切です。
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