ワンルームマンション投資は得か損かどっち?

ワンルームマンション投資は比較的ハードルが低く、誰にでもチャレンジしやすいのが特徴です。

反面、稼げない、失敗しやすいなどのネガティブな意見があることも事実です。

本当にそうでしょうか。

今回は、ワンルームマンション投資で成功して得しやすい人・失敗して損しがちな人、そして成功するための注意点について解説します。

ワンルームマンション投資で得するのはこんな人

ワンルームマンション投資で成功して得しやすい人は下記特徴があることが多いです。

  • 自分でもワンルームマンション投資に関して勉強をしている人
  • 属性が高い人
  • 自己資金に余裕がある人

具体的に見ていきます。

自分でもワンルームマンション投資に関して勉強をしている人

ワンルームマンション投資は数ある不動産投資の中でも属性を活用して初心者でも取り組みやすい投資の一つです。

そのため営業マンの提案を鵜呑みにして購入する方も中にはいらっしゃいますが、成功して督される方はご自身でも不動産投資全般やワンルームマンション投資に関して勉強をされています。

中でも、将来ワンルームマンション投資によってどのような結果にしたいかという目標からの逆算をしっかりと行い目標に沿って勉強と物件の取得を進めていけている投資家の方は成功にしやすいでしょう。

属性が高い人

物件購入には不動産投資ローンを利用するのが一般的です。

その際、個人の属性が高い人は審査がスムーズに進み、融資がおりやすい傾向にあります。

属性とは経済的・社会的背景のことで、職業・勤務先・年収・勤続年数・家族構成・保有資産などの情報が含まれます。

属性が高い人は融資審査がスムーズというだけでなく、融資上限額の引き上げや低金利での融資が期待できるため、有利な条件で投資をスタートできるでしょう。

節税効果が高い点もメリット

不動産投資を行うことで収入の多い人ほど節税効果が期待できるのも、お得ポイントといえるでしょう。

不動産所得には損益通算が認められています。

給与や事業所得などの黒字と、不動産投資で生じた赤字とが相殺でき、所得税および住民税の軽減につながります。

ちなみに、不動産投資では、実際には黒字でも帳簿上赤字になることが珍しくありません。建物の減価償却費が経費計上できるためです。

ワンルームマンション投資における節税に関してはこちらの記事に詳しくまとめていますので気になる方は合わせてご覧になってみて下さい。

参考>>ワンルームマンション投資で節税できるって本当?節税以上に重視したい事とは

自己資金に余裕がある人

基本的に、不動産投資ローンの返済や管理費・修繕積立金など維持費の支払いは、家賃収入の中から行います。

一方で空室が発生して家賃が得られない月も、返済金や維持費は支払わなくてはなく、それまでの家賃の手残りから支払えない場合には、自己資金を切り崩すことになるでしょう。

自己資金からも支払えずローンの返済が滞りがちになれば、物件は競売にかけられ、自身の信用情報に傷がつきます。

売却するにしても仲介手数料などの費用がかかりますし、なにより不動産は売りたいときにすぐ売れるものではありません。

売り急ぐあまりに物件価格を大幅に値下げするケースもありがちです。

その点、自己資金に余裕があれば、タイミングを見計らって損のない売却活動が行えるでしょう。

また、不動産投資ローンの審査に通るかが不安な人も、自己資金をしっかり貯めておきましょう。

申し込み時点の保有資産も審査の対象です。

自己資金に余裕があれば審査に通る可能性が高まりますし、頭金を多めにして借入金を少なくすることで融資がおりる可能性もあります。

ワンルームマンション投資においては一棟物件と比較してフルローンを借り入れできる可能性があるので自己資金をためておきつつ、突発的な出費に耐えられるようにしておきましょう。

コロナにおける融資情勢が気になる方は下記記事にまとめていますのでご覧になってみて下さい。

参考>>コロナ禍で不動産投資ローンはどうなる!?

ワンルームマンション投資で損するのはこんな人

ワンルームマンション投資で失敗して損しがちな人は下記特徴があることが多いです。

  • 不勉強な人
  • 楽観的な人

具体的に見ていきます。

不勉強な人

よくワンルームマンション投資は初心者向けといわれますが、けして簡単という意味ではありません。

比較的少ない資金でも始められる点はメリットですが、しっかりとした運用計画とリスクヘッジがなければ失敗につながります。

不動産投資を成功させるには、不動産の知識はもちろん金融やマーケティングなど幅広い知識が必要です。

不動産投資に関する知識を全く持たずに足を踏み入れると、営業マンの甘い言葉に流されて後悔することになるかもしれません。

特に属性が高い人は注意が必要です。

融資がおりやすいことから、新築ワンルームマンション投資のターゲットになりがちです。

新築ワンルームマンションには家賃が高めに設定できる、新築プレミアムで入居付けがしやすいなどの魅力がありますが、実は購入後損する可能性が高い物件になります。

楽観的な人

不動産投資には、空室や家賃滞納による減収、火災や自然災害による建物の被害、金利上昇によるローン返済の負担増など、さまざまなことが起こりえます。

不動産投資におけるリスクがあることを考えずに安易に始めると、いざという時に大変な思いをするでしょう。

投資である以上、リスクはつきものになるため、さまざまなリスクを楽観視せず、適切な対策を行っていきましょう。

ワンルームマンション投資が成功しやすい条件とは

人と同じように物件にも得するタイプと損するタイプとがあります。

ワンルームマンション投資で成功するには、得する条件を備えた物件を選ぶことが大切です。

不動産投資でインカムゲインを狙うには賃貸需要の高いエリアを、キャピタルゲインを狙うには資産価値が下がりにくい物件を選ぶ必要があり、具体的にはこちらのポイントです。

  • 人口
  • 立地
  • 利回り

上記の条件を見たす物件を選ぶためのチェックポイントについて解説していきます。

成功ポイント:人口

そもそも人口が少ないエリアでは多くの賃貸需要が期待できません。

空室リスクを軽減するために、人口が多いエリアで物件を選ぶようにしましょう。

日本全体で人口減少が進むなか、東京・神奈川・埼玉・千葉には人口が集中し、人口増加率もプラス傾向にあります。

なかでも東京はひとり暮らしの割合が高く、全世帯数のおよそ4割が単身世帯です。

ワンルームマンション投資は都心がおすすめとされる理由には、こういう背景があります。

参考:日本の統計|総務省統計局

https://www.stat.go.jp/data/nihon/02.html

成功ポイント:立地

単身者をターゲットとしたワンルームマンションは、主に学生や若い会社員などに利用されます。

そのため、通学や通勤に便利な駅から近い物件に人気が集まります。

また、立地に恵まれた物件は資産価値が下がりにくいため、売却にも有利です。

物件を選ぶ際には、できれば現地に足を運び、実際に駅から歩いてみると良いでしょう。

治安や周辺環境、生活の利便性などを自分の目で確認し、入居者の立場になって考えることで、良い物件を選ぶことができます。

成功ポイント:利回り

利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値で、物件の収益性を判断する指標です。

ワンルームを含む区分マンション1室の利回り相場は、新築で3~4%ほど、中古で5~6%ほどとされています。

相場を下回る利回りでは収益が期待できませんし、あまりに高すぎる場合は何かしらのリスクを抱えている可能性があります。

相場の範囲内で高めの利回りが期待できる物件を選ぶようにしていきましょう。

なお、マンション投資の利回りに関して詳しく解説した記事もありますので気になる方は下記よりご覧になってみて下さい。

>>マンション投資の利回りの相場とは?気をつけたい高利回りの落とし穴

新築と中古どちらを選ぶべき?

新築マンションは人気があり、家賃がやや高めでも入居希望者が集まります。

ただし、物件価格は中古物件と比べて高額になります。

中古マンションは手頃な価格で購入できますが、入居者獲得に苦労するかもしれません。

双方のデメリットを埋めるには、オーナーチェンジ物件を狙うのがおすすめです。

すでに入居者がいる中古マンションなら入居者募集の手間はいらず、購入した翌月から家賃収入が得られます。

ただし、入居者の属性や家賃の滞納歴の有無などは必ず確認するようにしてください。

もし大家歴を一定度積んでいる場合であれば、あえて空室で状況の良くない物件を安く購入しご自身でDIYなどして再生していくという方法も中古物件であれば取ることも可能です。

>>不動産投資の新築、中古マンションのメリット、デメリットの違いを解説

忘れてはならない出口戦略

出口戦略とは、軍事用語で損失を最小限に抑える戦略を意味します。

不動産投資においては、その物件に対する投資を切り上げるタイミングについて考えることを指します。

建物は年数が経つにつれて資産価値が下がります。

家賃収入が得られているからといって、長期間保有するのはあまり良い方法とはいえません。

不動産投資が成功に終わるか失敗に終わるかは、出口戦略次第です。

投資した金額を回収できるのは何年後か、いくらぐらいで売却できるかなど、あらかじめ考えておきましょう。

良いタイミングで売却できれば、キャピタルゲイン(売却益)も期待できます。

長期保有をしていく中で想定しておきたいリスクや売却のタイミングに関して解説した記事がありますので合わせてご覧になってみて下さい。

>>リスクを見越して不動産投資をしよう〜長期保有のリスクと売却のタイミングとは?〜

まとめ ワンルームマンション投資成功の秘訣は「慎重な運用計画」

今回は、ワンルームマンション投資で成功して得しやすい人・失敗して損しがちな人、そして成功するための注意点について解説しました。

ワンルームマンション投資は失敗しがちなどといわれますが、必ずしもそうではありません。

不動産投資についてきちんと学び、慎重な計画を立てて実行した人は、ほとんどが成功しています。

失敗した人は営業トークを鵜呑みにして、収益性のない物件を購入してしまったのかもしれません。

ワンルームマンション投資の成功の秘訣は「慎重な運用計画」です。

物件を選ぶ際にも自分の目で確認し、しっかりと収支をシミュレーションして、納得のうえで購入するようにしてください。

この記事をお読みになった機会に、これから初めて不動産投資をする方、すでに不動産投資をしていて次に購入を検討している方、
まだ投資の方法を検討している方も、まずは是非自分のリスク許容度を把握してみてはいかがでしょうか。

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